长沙推动既有小区品质提升三年行动 3年惠及居民91万户、348万人

王 文  蒋宏装

居民小区是城市的最小单元，是人民群众感受幸福生活和公共服务质效的“神经末梢”。2021年以来，长沙市委、市政府坚持以人民为中心的发展理念，大力推进既有小区品质提升三年行动，由市住建局牵头对全市数以百计的小区进行提质改造，以提升居民的幸福感和获得感。

翻开三年行动成绩单，一串亮眼的数据振奋人心：3年累计铺排建设项目522个，183个小区修复了建筑外立面，206个小区更换了消防设施设备， 183个小区更新了安保监控设备，128个小区更换了电梯，116个小区改造供水设施，适老化、无障碍、绿化、交通等配套设施得到进一步完善，惠及居民91万户，约348万人。

更为重要的是，通过三年的探索实践，在既有小区品质提升上，长沙创新出可推广、可复制的新模式，在建设宜居幸福城市上闯出了新路子。近日，笔者实地走访长沙多个既有小区品质提升的小区，揭开小区蝶变的轨迹。

党建引领多方参与，

助小区蝶变

春节临近，湖南湘江新区麓谷街道锦绣社区建成15年之久的麓山润城小区旧貌换新颜。8栋高楼外墙刷上暖色真石漆，在阳光照射下十分显眼。“现在走进我们小区，感觉就像搬新家了一样，看上去赏心悦目。”看着崭新的小区外立面，小区居民易树其喜悦之情溢于言表。

麓山润城小区建成于2007年，共有住宅8栋，约702户。这些年，各种“成长的烦恼”接踵而至：小区外墙空鼓开裂、渗水，面砖脱落；屋顶防水材料失效，楼顶住户几乎均存在漏水情况。锦绣社区党总支书记吴灿辉拿出手机，打开了小区改造前的照片，只见小区墙面斑驳、部分墙皮脱落，与现在的整洁可谓是天差地别。

小区品质提升的力量从何而来？吴灿辉告诉笔者，这得益于小区党组织主导、业委会主体、物业执行、监委会监管、志愿者参与、社会组织助力“五位一体”治理模式，让小区议事协商、关系协调、多方协作，最终使得外墙、屋面提质改造项目顺利落地。在意见征集环节，小区采用市物业维修资金管理中心“电子投票”方式，只用了一个星期就完成了网络投票，小区居民同意率在95%以上。

麓山润城小区的精彩蝶变是政府引导、多元共治，引领既有小区改造的典型代表。

既有小区品质提升搞得好不好，关键在人。在既有小区品质提升过程中，长沙市通过党建引领，业主主导，多元共治，办好关键小事，解决民生大事。

作为既有小区品质提升的牵头部门，长沙市住建局创新工作模式，首创省内城市改造业主主导模式，协调街道、社区、业委会、物业公司、居民、社会力量共同参与，推动既有小区品质提升。

同时，充分挖掘市场资源，整合供水、供电、供气、通讯、园林等条线资源参与，鼓励社会资本投入，对基础设施和配套设施进行统筹提质，补齐功能短板，升级软件硬件，完善自治机制，群众反映强烈的生活问题得到有效解决。改造后，小区“顽疾”不见了，环境颜值变靓了，出行休闲有序了，小区由“闹心楼”蜕变“幸福楼”。

政府引导多元投入，

破解资金难题

小区品质提升工程，需要大量的资金投入，钱从哪里出？长沙市坚持以财政资金奖补为引导，充分利用物业维修基金、公共收益资金、行业企业投入、产权单位投入、居民自筹、社会资金投入等多渠道、多方式筹措资金，共同参与小区安全治理。

冬日暖阳，家住圭塘街道和润社区南苑小区的夏先生带着孩子在新修建的健身器材处玩耍。“现在小区更干净、更便捷、更舒适了。”夏先生愉快地告诉花花。而这一切的改变，得益于既有小区品质提升。南苑小区建成于2004年，有居民306户、近1000人。由于年代较久，该小区的部分基础配套设施老化破损，无法满足小区住户的生活需求，引发居民诉求不断，小区亟需提质改造。然而资金来源成为难点问题，和润社区积极协调区域化党建共建单位，在没有动用维修基金，没向业主摊派一分钱的前提下，通过小区公共收益以及自筹资金，开启提质改造之路。

如今，该小区的提质改造已经顺利完工，面貌焕然一新。“小区改造完成后，还能获得市区两级政府按照工程造价30%标准予以的财政奖补。”小区物业公司负责人毛阳表示。

开福区福润园小区房龄老、改造资金大，小区住户以本地拆迁安置户和公租房住户为主，居住人群普遍经济条件不好。社区组织各方多次召开协调会议，争取项目外来资金233.7万元，业主只动用了一小部分维修资金，破解了小区改造资金难题。

雨花区鑫天鑫城小区、雨花区紫薇苑小区等小区，在没有动用一分钱维修资金，没有增加业主负担的前提下，通过小区公共收益，筹集资金，物业公司自筹资金等方式，对小区前坪停车场、监控系统、单元门、游乐场、绿化带进行改造，居民拍手叫好。

在市区两级政府联合奖补30%政策激励下，以小资金撬动大改造，既有小区品质提升项目如雨后春笋般拔节生长。数据显示，三年来，市区（县）两级财政预计拨付奖补资金约2.03亿元，撬动社会资金投入小区提质超15亿元，助力小区改造，旧貌换新颜。

在既有小区品质提升中，物业专项维修资金发挥着重要作用。

市住建局牵头，对物业专项维修资金使用管理办法进行了优化。物业专项维修资金相关事项的表决比例由以前“双三分之二”业主同意，修改为“双三分之二”业主参与表决并经“双过半”业主同意；单项物业维修、更新和改造项目费用限额由原来3万元以下提高到5万元以下，从而解决维修资金“使用难”的问题。

为培育提质“造血”功能，长沙市住建局支持小区盘活存量资源，拓展公共收益途径，激活社会资本参与，积极探索出可持续的保障途径。

设计先行协同治理，

小区常美常新

长沙推进既有小区品质提升三年行动，完成品质提升小区500个以上。小区改造怎么改，改哪些地方？长沙市住建局开展“设计师进小区”工作，由政府统一负责组织建设工程设计师进驻既有小区，进行规划设计并指导既有小区品质提升项目建设，为小区提质改造提供技术保障，实现“一区一策”精准提质。

位于湖南湘江新区的绿地中央广场小区于2013年交付使用，小区的设备设施存在老化、故障频发等现象，被纳入既有小区品质提升行动范围。改造施工前，政府购买服务，邀请湖南大学设计院对小区进行规划设计并指导项目建设，为既有小区改造提供技术保障。

“设计师为我们小区出具了详细的设计图、施工图和效果图，提出了很多可行的意见和建议，而且在改造中进行全程指导，真是帮了大忙。”绿地中央广场小区物业经理关雅芬说，设计费由政府承担，为小区节省了20多万元。

长沙市坚持设计引领，顶层策划，一区一策。针对传统小区空间无序、功能单一、缺乏美感的特点，设计师从功能入手，在品质落脚，因地制宜，设计出科学合理、美观实用的方案。施工过程中，设计师进小区与居民共同协商、共同参与，量体裁衣，把控细节，以“宜居”为导向，注入人文、活力、高雅元素，将小区改造成休闲、活力和精致的“宜居靓园”。

小区持续精美，需要从治理上发力。长沙市住建局通过党建引领物业小区治理，把矛盾纠纷化解在基层、化解在萌芽状态。针对小区设施老旧、绿化杂乱、车位不足、管道堵塞、油烟扰民、物管不善等治理难题，街道社区聚焦党建引领、居民共治，以小区支部为核心，建立物业、居委会、业委会四方协调机制，组建协商共治体系，软件硬件双管齐下，完善设施，提升服务，调解纠纷，有效解决小区“设施失修、权利失衡、纠纷失管、服务失能”四失问题，顺利推进提质，提升了居民文明素质，融洽了小区邻里关系。

点评

老小区改出大变化

长沙市共有2000年至2015年建成且归集物业维修资金的既有小区约800余个，由于建设时间长出现了建筑老化失修、配套设施缺损、环境脏乱差、消防隐患突出、物业管理不善等普遍性问题，日益成为城市短板和薄弱环节。长沙市住建局牵头，对全市符合改造条件的既有小区重点推进居住安全保障、居住品质、配套设施、环境综合整治、全周期动态监管等多方面提质改造，3年累计铺排建设项目522个，惠及居民91万户，约348万人。

在办好既有小区品质提升这一民生实事中，长沙市住建局牢牢抓住“五个关键”（政府引导的关键作用、居民主导的关键地位、设计先行的关键举措、各方参与的关键建设、可持续发展的关键途径），融合统筹协调、精心设计、协同治理、多元投入“四项举措”，实现居住品质“四个转变”（即从“问题小区”向“幸福小区”转变，从“传统小区”向“精美小区”转变，从“矛盾小区”向“和谐小区”转变，实现从“事故小区”向“安居小区”转变）成效显著，改出了小区大变化。

长沙市住建局积极探索既有小区治理新模式，摸索创新出以居民为主导的覆盖全市的小区提质改造经验做法，具有较强的借鉴性、启示性和推广价值。

作者：王文 蒋宏装

来源：新湖南