收购存量商品房作保障房：多赢之“恰逢其时”

6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上，住房城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

此前5月17日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房。6月12日，中国人民银行在山东济南召开保障性住房再贷款工作推进会，会议明确，设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁。

本次住房城乡建设部明确推动“县级以上城市”的已建成存量商品房用作保障性住房工作，体现了对一般处于三四线城市和县城商品房去库存工作的重视。当前，三四线城市和县城商品房去库存的压力相对更大一些。据中指研究院统计，50个重点城市中，三四线代表城市出清周期为29.6个月，去化周期比一二线城市更长。

收购已建成存量商品房用作保障性住房，当前面对有利的时机，可以说是“恰逢其时”。具体说来，体现在三方面：

当前商品房库存压力较大，是买方市场。国家统计局发布数据显示，截至2024年5月末，全国商品房待售面积为74256万平方米，同比增长15.8%，其中，住宅待售面积增长24.6%。今年5月，房价数据、销售数据不乐观，商品房销售创10年来新低，房价环比跌幅创阶段性新高，这也决定了当前商品房市场是买方市场，买方有较大的议价权。

当前商品房价格仍有下行压力。6月17日， 国家统计局城市司首席统计师王中华解读称，2024年5月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅略有扩大。

数据显示，5月份，新房价格下跌的城市数量有所增加，由上月的64个增至68个；二手房价下跌城市数量由69个增至70个。一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。5月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。

当前刚需购买力低，而城市住房需求依然是上升的。

今年经济发展面对的形势较为复杂，2024年政府工作报告指出：“部分中小企业和个体工商户经营困难。就业总量压力和结构性矛盾并存，公共服务仍有不少短板。”在这样的背景下，有些刚需群体的收入受到影响，购房压力较大，租房成本在个人收入中占比较高。

但我国住房需求依然保持上升势头。2023年末，自如研究院联合新一线城市研究所推出《2023年城市租住魅力指数》一文提到，仅北上广深4大一线城市，租房人口就超过4000万人。此前据自如研究院《2021中国城市租住生活蓝皮书》发布数据，预计到2030年，中国租房人口将达2.6亿。根据当时调查的相关数据显示，未来租赁人口会持续增长，预计到2022年，租赁需求的人口将达到2.4亿人。这么多人租房生活，说明市场上仍存在大量的刚需购房者，只是他们购买力有限。

收购已建成存量商品房用作保障性住房，将迎来多赢局面。首先，通过收购已建成存量商品房用作保障性住房，可以帮助买房困难的刚需群体和租房压力较大的年轻群体，解决居住问题，满足各地招引人才的需求。统计显示，2023届全国高校毕业生预计达到1158万人，今年的高校毕业生预计超过1170万人，社会就业压力较大，处在婚恋时期的毕业生群体，对住房的需求也是刚性的，他们也是各地发展急需的人才，收购已建成存量商品房用作保障性住房，可以较好满足这些群体的住房需求。

其次，可以让商品房流动起来，让房地产业得以持续发展。商品房“建成未出售”，成了闲置资源，这是社会资源的浪费，毕竟前期付出了巨大的人力成本和资金成本，通过金融机构按照市场化、法治化原则，地方国有企业下场，以合理价格收购已建成未出售商品房，变成保障性住房，就能让商品房流动起来，让已建成的商品房体现出价值性，一些房地产企业也可以得以纾困。

其三，让资金流动起来。5月17日央行设立3000亿元保障性住房再贷款和6月12日保障性住房再贷款工作推进会，说明收购存量商品房进程中，离不开金融市场。这两年因为经济形势的变化，人们贷款购房意愿降低，设立保障性住房再贷款，鼓励地方国企收购住房，可以用另外一种方式让资金市场流动起来。

其四，助力社会消费活跃。一部分中低收入群体，通过保障性住房解决居住问题之后，就可以不为房子发愁，就能够无后顾之忧地婚恋、成家、生子，就可以放心消费，比如买家具家电，这对扩大社会消费是利好因素。

近期已有部分城市政府公布收购举措。5月14日，浙江省杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告称，临安区政府决定向开发商公开征集收购一批商品住房用作公共租赁住房。5月9日，河南开封市发布18条房产激励措施，其中就包括鼓励和支持国有公司购买存量商品住房作为保障性住房和人才公寓。5月27日，云南昆明市住房和城乡建设局发布《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》，拟由市属国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

我们常说“吃穿住行”，在当前吃穿不愁的今天，“住”往往是生活品质提升的关键环节，也是影响经济发展的重要环节。收购已建成存量商品房用作保障性住房，打通发展“肠梗阻”，有利于经济社会良性循环发展。

（大众日报·大众新闻客户端记者 周学泽）

来源：大众网