江苏三城试点房屋养老金，钱从哪来？专家解读来了

交汇点讯 近日，国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上传出消息，要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，全国22个城市正开展试点，其中江苏省南京、苏州、无锡入选试点名单。“房屋养老金制度”引发社会广泛关注。房屋养老金制度是什么？房屋养老金需要老百姓直接出钱吗？和住房维修基金是什么关系？新华日报·交汇点记者进行了采访。

从公开信息来看，目前，国内关于房屋养老金还没有统一的定义。“谈‘房屋养老金’之前，先要了解专项维修基金。”南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华介绍，专项维修基金是指业主为了本物业区域内公共部位的维修养护事项而缴纳的钱款。业主在买房时就已经按照标准缴纳过了。商品房交付时，业主会拿到两个证书，一个是住房使用说明书，另一个是住宅质量保证书。住宅质量保证书约定了房子各部位的保修年限，比如有的地方是五年。在保修期内，房子出现屋面漏水等问题，由开发商承担保修责任，或由当时的施工单位承担连带保修责任。如果超过保修时间，出现房屋漏水、电梯维修等问题，就由我们购房时缴纳的专项维修基金支出。

既然专项维修基金也能用于修补房屋，为什么要再出一个房屋养老金？吴翔华解释，实际操作中，专项维修基金面临两大问题。一个是用起来很麻烦，必须由业主委员会提出申请，业主投票同意才能支取，而且只能事后维修，不能事前预防。普通业主不懂建筑和工程知识，有时很难判断房屋哪里要修、什么时候修、要花多少时间修。另一个问题是，相比住宅改建的大量需求，部分小区特别是老旧小区专项维修基金根本不够用，难以满足维护城市房屋安全和老旧小区更新需要。

房子是有寿命的，中国住宅的经济耐用上限是50年。城市发展进入存量时代，不少小区正在迈向老龄化。据住建部此前发布的数据，截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%。这意味着，这些房屋将进入设计使用年限的中后期，业内预计2040年前后，近80%的房屋将进入这个阶段。

从2018年起，江苏省已连续7年将城镇老旧小区改造列入年度民生实事。据统计，到2023年底，江苏累计改造老旧小区约1.4万个，其中2000年底前建成的小区占比达90%。预计到“十四五”期末，江苏基本完成2000年底前建成需改造的城镇老旧小区改造任务，可累计改造老旧小区约1.6万个。

“引入房屋养老金制度，可以弥补专项维修基金的不足。”吴翔华认为，与我们的养老金账户一样，住房养老金也分两个账户，个人部分在购房时已交纳，重点是补充公共账户。房屋养老金制度，跟房屋体检、房屋保险制度是同时出现的，三者之间具有密切关系。房屋养老金的公共账户可以为房屋安全全生命周期管理提供可持续的资金保障，从而能定期对小区体检，及时修缮问题。还可以给房屋购买保险，万一房子出了问题，可由保险公司支付一部分赔偿金，用于房子的大修大改。

“房屋养老金制度简而言之就是以后大家的房子要有养老金，房屋养老制度为房屋体检、维修、买保险提供资金支持。”南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉说，城镇化进入中后期，老房子不可能都走拆掉重建的路子，定期体检能及时发现房子存在的隐患，降低房屋风险，提高抗风险能力，延长房屋寿命。

实际上，建立房屋体检、养老金、保险三项制度并非新概念。2022年5月，国务院办公厅印发的《全国自建房安全专项整治工作方案》提出：“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。2023年3月，住房城乡建设部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。

“我们小区房子建于20世纪90年代，是典型的老旧小区，前几年经过改造，建筑外立面翻新了，新增了停车位，小区道路也新修了，但平时还是小问题常有。”南京市雨花台区某小区住户李楠近日十分关注房屋养老金，他说希望房屋养老金施行后可以帮助小区建立常态化体检、维修制度，及时修缮问题，让大家住得更安心舒心。同时，他也担心以后房子“养老”是否需要居民自己出钱。如李楠一样，很多居民发出疑惑，房屋养老金要老百姓直接出钱吗？是不是变相的房地产税？

张辉认为，根据官方信息解读可以看出，房屋养老金不用个人承担，改革的关键举措是建立公共账户，公共账户的首要用途是为房屋公共体检提供资金。试点城市应以人民安全为宗旨，勇于担当，采用财政出资方式为公共账户筹资。政府应在已经运转20多年的住宅专项维修资金制度外，通过财政出资方式购买房屋养老金，以保障城市房屋功能与使用安全。

在吴翔华看来，房屋养老金跟房地产税关系不大，它不会找个人筹资，更多的是想办法通过各种渠道将钱归集到这个养老金公共账户里。他认为，房屋养老金可以从政府的财政补贴、专项维修基金存银行产生的利息等增值收益、小区的公共收益（如电梯间广告、零星的停车位收费）等渠道进行筹集，关键要做好制度设计，让这笔资金定期产生增值收益，用于住房维修。

新华日报·交汇点记者 白雪 刘春

来源：新华报业网