国有资产“焕新记”② 协同发展，做好系统谋划发展大文章

编者按：

当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，增量市场转向增存并重。在此背景下，国企作为国民经济的支柱，正面临新的发展机遇。“三资”盘活，成为推动国企转型升级的关键。

作为山东省属国有重要骨干企业，山东省财欣资产运营有限公司（以下简称“山东财欣”）勇担国企关于服务新发展格局、建设现代化产业体系的重要使命，将资产的力量转化为业务实践的强大动力，交出了一份关于“三资”有效盘活的优秀山东答卷，逐渐蹚出了值得借鉴推广的运营模式。即日起，大众网·海报新闻特别推出《国有资产“焕新记”》系列报道，深入挖掘山东财欣在“死资产”蝶变“活资源”方面所做的亮点工作和创新经验，充分展现山东财欣工作高质量发展的生动实践。

大众网记者 岳霄远 济南报道

今年召开的山东省委十二届七次全会提出，山东要在进一步全面深化改革上当好排头兵。

作为山东省属骨干金融企业，山东财欣要为此作出更多努力。成立物业公司，进行产业集中管理；行政事业资产有限公司与商业管理有限公司协同发展，信息共享，共用共赢……近年来，山东财欣坚持因产施策，系统谋划，做好公司高质量发展大文章，为推进新时代社会主义现代化强省建设贡献“欣”力量。

植入新业态，一座医康养结合的医疗机构呼之欲出

堤口路141号，以往是不起眼的一座老旧危楼。如今，再次走到堤口路141号，见到的却是一座现代化建筑。很难想象，这是一座始建于1958年，在原有楼房基础上改造而来的大型建筑。

堤口路141号原本是学校的国有资产，今年，经山东财欣接收后，经过结构加固的方式，这座连原本建筑图纸和实物都对不上的建筑物，终于施工接近了尾声。不久的将来，这里将成为一座集医疗、康复、养老于一体的医疗机构。

堤口路141号院要发展什么产业？这曾是山东财欣反复思考、反复论证的问题。而最终落子于“医、康、养”，归根结底，是山东财欣始终秉承社会责任。“作为山东省属国有重要骨干企业，我们牢牢扛起社会责任。”山东财欣公司党委委员、副总经理王树和说，起初山东财欣也考虑过其他业态，毕竟承担着为国理财的重担，如何使国有资产在手中展现出更大的价值是山东财欣考虑的重要问题。但在参观了同样位于天桥区的康复医院、了解到目前还有这么多失能老人得不到更好的医疗康复资源后，山东财欣决定扛牢国企社会责任，顺应“银发时代”新趋势，并且转变打法，从以往单纯的租赁转变为植入新业态。

“我国第七次人口普查结果显示，济南市60周岁以上老年人口中，失能人员已超14万。伴随着人口老龄化的加深，高龄独居、失能失智老人数量急剧上升，子女赡养压力成倍增加。”行政资产公司总经理刘杰说，植入业态不只是说说那么简单，因为之前从未接触过医康养行业，他们只能通过寻求合作伙伴的方式步步推进，最终确定了“国有+民营”总投入2000万元的合作架构。一座拥有着100多张床位，集医疗、康复、养老于一体的医疗机构呼之欲出。

从简单的租赁到主动培育新业态，山东财欣正在试点一条值得借鉴推广的国有资产盘活运营新路径。

聚力育产业，实现客户资源共享、业态相互赋能

和堤口路141号类似，目前山东财欣正在深入推进的东关大街68号商用楼承租运营项目，也是在充分考察论证后，植入了教育和酒店业态。“我们和地方公司协同发展，从地方租赁了东关大街68号，助力他们解决前期租金欠缴问题，同时利用海量的客户资源，做好承租意向后再拿下资产，使得单纯的行政事业资产盘活加入了市场化资产元素。”行政资产公司副总经理王国梁介绍，接收东关大街68号商用楼后，他们在承租方面谋划做增量，培育产业新发展，加入了“双轮驱动”因素。原本闲置了五六年的资产，将于年底前完成全部招商运营工作。

此外，山东财欣还以位于济南CBD的资产为媒，成功招引全国花卉龙头企业——青州亚泰农业科技和全省酒店餐饮龙头企业——舜耕山庄加入，投资6000万元成立了欣晟公司。依托股东的花卉绿植全产业领先优势、酒店会展行业资深经验以及省级行政事业性资产盘活运营平台资源，在CBD核心区设置1500余㎡的花园展厅，辅之以线上电商服务平台和网络直播平台，服务高端写字楼、商场、星级酒店等高端商业地产以及高收入家庭。

窥一斑可见全豹。近年来，山东财欣商业管理公司（以下简称“商管公司”）着眼长远发展，壮大耐心资本，正在积极构建“投资赋能+盘活资产+产业生态”的发展体系，实现资产、运营、产业一体化推进。对于很多走进欣悦里广场的顾客来说，游玩一整天成为了常态。松果西餐、牌坊宴、观粤、法熙医美、霸王茶姬、红果实、华妍生物等高端品牌和洗车、美发等配套商业，搭建了全天候休闲场景和一站式消费生态。由商管公司运营的欣悦里实现了客户资源共享、业态相互赋能。

值得一提的是，商管公司充分利用商投基金的正向效应，通过一系列投资行为，促进了山东财欣运营项目的协同作用，加速了产业生态的集聚效应，进而提升了物业资产的价值，凯瑞集团便是其中的受益者之一。去年，凯瑞集团收到了商管公司780万元的资金注入，打造了新品牌，增加了运营资金。同时，商管公司的招商面积也成功扩展了1600余㎡，项目的收益水平提升了30%。不仅为项目吸引了更多的商业机遇，一系列的投资举措更是极大地优化了项目的招商环境，为“后疫情时代”入驻商户提供了必需的运营资金支持，从而显著增强了品牌方的投资信心。

实施财金联动，打通市场化优质资产并购新路径

截至目前，山东财欣公司已基本实现既有资产的接收与盘活，商业地产与土地的盘活率超过90%，基本实现应接尽接，应盘尽盘。后续如何实现自身的科学可持续发展，也成为摆在公司面前的一个现实问题。

如何科学制定发展战略，实现公司快速平稳可持续发展，山东财欣公司在这个方向进行了探索，并通过重庆解放碑扬子岛酒店的收购迈出了市场化资产并购的第一步。

重庆扬子岛酒店位于重庆市渝中区解放碑CBD片区，距离地标建筑解放碑仅20米，地理位置绝佳，原属于山东省金融资产管理股份有限公司（以下简称“山东金资”）。山东财欣充分发挥山东省行政事业性资产运营联盟的作用，与联盟伙伴山东金资深入交流，充分将山东财欣的长处资产运营能力与山东金资的优势存量优质资产众多进行强强组合，制定了财金联动战略，择优选定了重庆扬子岛酒店作为双方合作的首个项目。

目前该项目已经由山东财欣受让，并引入国际知名酒管公司万豪国际旗下喜来登品牌，将该处资产打造成为了山东财欣在中国西南地区的标志性资产，投资收益率也达到了远超行业标准的9.35%。行政资产公司商业地产部副主管蔡宗锟介绍，目前该处资产正在推进相关装修工作，预计明年5月份开业，目前已取得首笔运营收入900万元，意味着该项目并购及运营圆满成功。

划转物业公司，资产运营提质增效

承担着盘活省级行政事业资产重担的山东财欣，接收划转而来的省级行政事业资产时，经常面临建筑物并非整栋，而是只有其中一部分的情况，这就为盘活管理带来了一定困难。

为了解决这个困难，也为了更好地服务每一位租户，今年山东财欣将旗下的物业公司——山东鲁投物业服务有限公司，由其他板块划转至行政事业资产管理板块，以此提高服务水平，同时节省物业管理费用，一举多得。“去年我们接收了700多套房屋，今年截至目前，已经接收了1736套。物业公司的成立，使得我们的资产管理更规范。”财欣商管公司副总经理许志华介绍，以往囿于人员不足、经验不足等原因，对接收的房屋管理往往是“眉毛胡子一把抓”。今年以来，物业公司分门别类地详细划分了每个岗位的固定职责，资产运营走向了正轨。

据悉，物业公司下设客服中心和维修中心。其中，客服中心负责常规物业服务、房屋档案管理等。维修中心负责常规维修工作。“现在我们正在打造‘一房一档’，包括这个房屋之前签署的所有合同，接收以来的建筑图纸、房产证等一系列相关材料，都会成立专门的纸质及电子版档案，这样在调阅房屋资料时，就可以一次性把房屋资料都理清。”客服中心还会及时对租户进行租金催缴工作，并提前2个月梳理即将到期的合同，确定租户若无续租意愿后，及时寻找新租户，方便房屋出租无缝对接，实现国有资产运营最大回报。

维修中心的建立，则为租户带来了更多便利。以往，租户如有维修需求，向物业反映后，山东财欣只能通过临时采购的方式进行维修。而维修中心建立后，物业人员接到反映第一时间就会上门探查问题，并及时维修，大大缩短了维修时间。

值得注意的是，物业公司还承担了房屋安全巡查的工作。“我们接收的房屋都是国有资产，一方面要保障国有资产盘活租赁，另一方面也要最大限度保障国有资产安全。”行政资产公司副总经理王从国举例说，如空置房屋是否有人擅自撬门入住、楼道是否存在安全隐患等。由于山东财欣接收的房屋不仅仅位于济南市，全省包括青岛、威海、烟台、聊城、泰安等地，乃至全国在福州、沈阳、上海、深圳等地都有接收的国有房产，物业公司会有专人定期进行安全巡访，发现的问题如果属于当地居委会、消防等部门，山东财欣会及时传达给当地相关部门，如果涉及公司自己的问题，则会安排人员第一时间整改。截至目前，物业公司已安全巡查1.3万余次。

植入新业态、聚力育产业、实施财金联动、划转物业公司……近年来，山东财欣的便民惠商项目如雨后春笋般层出不穷，实现了社会效益与经济效益的双赢。在股权运营、资产管理、产业投资方面，提升了资源整合、资产管理、资本运作、风险管控能力，奋力书写了系统谋划发展大文章，为推进新时代社会主义现代化强省建设贡献“欣”力量。

来源：大众网