太原重绘土地基准价“地图”

　　2025年8月，太原市政府发布《太原市人民政府关于施行太原市城镇基准地价的通知》(以下简称《通知》)，全面更新了城镇土地级别及基准地价标准。这份文件取代了已实施十年的2015年版基准地价标准，对住宅、商服、公共服务和工业四类用地的基准地价全部进行了调整。

　　根据新标准，1级住宅用地基准地价为5483元/平方米，而7级用地基准地价为995元/平方米，形成了明显的“中心高、外围低”的梯度格局。这一调整不仅关乎土地市场，还将对太原楼市、楼价产生深远的影响。

　　十年来首次调整省城地价体系全面重构

　　基准地价是一个城市土地价值的基础性标准，太原市上一次全面调整基准地价还是在2015年。经过十年发展，城市格局和土地价值已经发生显著变化，原有标准已不能适应现实需要。

　　《通知》显示，太原市此轮基准地价调整是基于国家基准地价管理规定和城市发展要求，新标将城镇土地分为四大类别：住宅用地、商服用地、公共服务用地和工业用地。每类用地又细分为不同级别，住宅和商服用地分为1-7级，公共服务用地分为1-5级，工业用地分为1-4级。山西晚报·山河+记者注意到，相比十年前发布的《太原市人民政府关于实施2015年城镇土地基准地价的通知》，涵盖了出让和划拨两种土地供应方式，两种方式的基准地价范围不同。此外，新标准还设立了“工业用地控制区”，范围东至同蒲铁路，南至学府街，西至千峰路，北至兴华街、北大街。这一区域内的工业用地基准地价被单独设定为1350元/平方米(合90万元/亩)。

　　在住宅用地方面，新标准中太原市城镇出让土地基准地价按照基准地价由高到低分为7个等级，1级地基准价最高，为5483元/平方米，7级地基准价最低，为995元/平方米。其中，1级区域覆盖迎泽区、杏花岭区核心片区及晋阳湖沿岸，7级地则位于远郊，如西山片区、中北大学周边，呈现“中心高、外围低”格局。如果从基准地价区间来看，新标准中各级地价上限调整幅度普遍大于下限，例如1级土地最高上限6600元/平方米，上调20.4%，下限4884元/平方米，下调幅度10.9%。

　　回顾历史数据，2015年，太原市住宅用地基准地价分为1-6级，其中1级用地为6720元/平方米(约448万元/亩)，而6级用地为1220元/平方米(约81.3万元/亩)。对比2025年新标准，除了6级之外，各级住宅用地基准价下调均在18%以上。业内人士表示，这种变化反映在2015年至2025年这十年间，太原房地产市场经历了由高峰到低谷的转变，市场对土地价值的重新评估。

　　中心高、外围低　梯度划分映照省城楼市格局

　　“基准地价的调整从来不仅仅是数字，背后反映的是城市发展脉络的变化。”业内人士表示，太原市此次基准地价调整，不仅体现了城市扩张和发展重心的变化，从房地产市场来看，“中心高、外围低”的梯度划分也符合近年来太原楼市的格局。

　　根据太原市规划和自然资源局此次发布的《太原市城镇住宅用地土地级别基准地价图》，新标准中的1级用地划分范围为北大街兴华街以南，千峰路以东，晋源区沿晋阳湖北岸、东岸，健康南街以北，小店区龙城大街以北，沿铁路往西。可以看到，该区域正是目前太原房价的“高位区域”，太原楼市新房价格较高的热门板块如长风西板块、南中环板块、龙城大街板块以及晋阳湖板块均在其中。业内人士认为，这些片区凭借优质的城市资源、完善的公共配套、良好的生态环境和高端项目集聚，成为太原新房和二手房市场的价格高地，基准地价从侧面确认了其核心地位。

　　2级用地，划分范围为北中环以南，西中环以东，绕城高速以北，东中环以西，包括三给片区、科大板块、迎泽西板块和环西南板块的部分区域。业内人士分析认为，这些区域被认为是城市次中心，既有较好的基础设施覆盖，同时具备较强的成长性和更新潜力，目前房价处于中等偏上水平，是刚改和改善型需求较为集中的区域。而3级用地则分布在2级用地外围区域，比如晋源区中心、太钢周边、西环以西的区域等。这些地区目前城市开发成熟度相对较低，或正处于转型提升阶段，房价整体较为亲民，为预算有限的购房者提供了重要选择空间。

　　“整体来看，太原楼市体现出城市土地价值随距离中心区域越远而逐步递减的典型特征，已形成各区域功能定位互补的清晰格局，反映出这些地区在太原多中心发展中所扮演的重要角色。”业内人士表示，基准地价的更新，通过对土地级别的科学划分，再次凸显了太原市中心城区土地资源的稀缺性，“中心高、外围低”的地价梯度也是对当前楼市格局的客观描述。

　　地价不等于房价　市场供需等因素是关键

　　本次基准地价调整，对于房价的影响成为人们关注的焦点。业内人士指出，基准地价虽然是土地市场价格体系的重要基础，土地成本降低可能为房价提供下行空间，但其对房价的实际传导效应有限，两者之间存在一定关联，却并非绝对决定性因素。

　　“从实际市场运行看，供需关系对实际成交价有很大的影响，虽然基准地价整体下调，但对房价的实际影响不宜高估。”业内人士介绍，一方面，土地成本仅占房价的少部分;另一方面，基准地价与实际成交地价存在一定差异，后者还受到房地产市场整体景气度的影响。按照之前的基准地价标准，山西晚报·山河+记者查询历史数据了解到，根据相关统计及机构此前发布的数据，2016年10月，太原市当月成交土地面积最大、成交总价最高和楼面地价最高的均为万柏林区某地块，这是一宗含住宅的综合用地，面积为11.59万平方米，占太原市10月份土地出让总面积的22.09%，成交总价为9.36亿元，占太原市10月土地出让金总额的30.80%，楼面地价为2306.92元/平方米，而当月太原新建商品住宅均价为8199元/平方米。根据相关统计，2024年太原土地市场楼面价平均为2160元/平方米，为2018年以来最低，拿地房企几乎均为底价拿地，但2024年的新建商品住宅成交均价为12426元/平方米。由此可见，土地成本并非房价的唯一决定因素，即便地价处于低位，房价仍因建筑成本、市场供需、政策环境、预期变化等多重因素维持较高水平。这也进一步印证，基准地价调整对房价的传导并非简单线性，实际市场反应往往更为复杂。

　　“随着太原城市化进程，土地供应逐步趋稳，部分区域开发强度接近饱和，土地实际价值逐步回归理性。”业内人士分析认为，从太原市场来看，多年来持续推进多中心、组团式发展，原有高等级地块价值因区域功能重新分配而有所稀释，新兴区域则逐渐奠定更高地价基础，此次调整也是对过去土地市场中存在的泡沫成分进行修正，更真实地反映土地实际价值。业内人士介绍，在此前的标准中，1级土地与2级土地的基准地价相差近1500元/平方米，而在新标准中，这一差距缩小到1200元/平方米左右，它既承认了当前核心区域的价值，助力引导城市发展从单中心走向多中心，购房人也会逐渐转变“唯地段论”的旧观念，更深入地研究城市规划、人口流入和产业布局等基本面。

　　房企布局转变　购房者在政策下理性抉择

　　“当下的太原楼市呈现出‘量缩价涨’独特走势，刚需、改善、高端市场分化达到历史峰值。”业内人士表示，土地结构深刻影响省城楼市格局。相关数据显示，2024年，太原土地供求均出现下滑，累计供应49宗，供应建筑面积558万平方米，同比下降1%;累计成交45宗，成交建筑面积496万平方米，同比下降11%。南城核心、北部新城、科大板块土地供求量位居板块前三。业内人士分析认为，大量城改用地容积率偏高，产品以高层为主，核心区优质土地的稀缺推动房企开发高端项目，而外围区域则面临价格竞争。这种分化推动太原房价出现结构性上涨，中间地带产品占比减少。而在2025年一季度，太原商住用地成交呈现“核心升温”态势，例如3月25日成交的四宗土地，有两块位于龙城大街附近，起始楼面价均接近4000元/平方米，对比2024年太原土地市场2160元/平方米的楼面价大幅上涨，显示房企对核心区域未来发展信心回升。

　　业内人士认为，虽然在短期内，基准地价下调并不意味着房价将立即同步下降，甚至引起消费者预期房价降低、观望情绪更浓，但长期来看，此次调整有助于调节当前太原楼市的供需结构，不仅会减轻房企土地成本压力，促进房地产市场平稳健康发展，更折射出太原仍将延续从单中心扩张向多中心组团式发展的战略转型，为未来数年城市空间重构和房地产市场发展定下基调。“近年来，开发商拿地策略更趋谨慎，尤其在高价的核心区域，但随着基准地价全面降低，未来新项目定价可能更具灵活性。”业内人士表示，特别是一些新兴的核心区域，可能成为开发商争夺的新热点。与此同时，不同级别地块间价差明显，外围区域在地价下调后则更具性价比，这可能促使部分开发商转向外围区域性价比更高的地块。

　　当前，省城楼市面临挑战与机遇并存的复杂局面，一方面，纯新楼盘供给较往年降低，直至4月才迎来了今年首个纯新楼盘，且在售优质项目剩余货量较少;另一方面，二手房市场挂牌量持续维持高位。业内人士表示，未来一段时间，太原房地产市场可能仍将维持分化态势。此次基准地价的科学调整，不仅是对过去十年楼市发展脉络的客观反映，也是对未来土地资源配置和市场走向的重要引导，房企在“核心掘金”与“外围拓荒”之间提供了理性的权衡依据，引导购房者跳出单一的地段偏见，重新审视城市的真实价值与成长潜力。消费者需要明白，基准地价是政府的指导性地价标准，它不完全等同于商品房的实际价格，更不能直接预示房价的短期涨跌，购房决策应建立在更全面、更个人的考量之上。

　　放下对单一政策的过度解读，深入了解市场分化下的真实情况，从自身实际情况出发，才能在当前复杂的市场中找到最适合自己的安家之所。

　　山西晚报·山河+记者　柴旭晖

　　来源：山西新闻网-山西晚报