一、项目建设的必要性
从我国经济社会发展的长远和全局出发，加快养老服务业的发展，对于进一步健全社会保障制度，促进社会稳定和社会文明具有重要意义。益阳市福寿乐园老年公寓颐养中心是养老服务业的重要机构，由于它针对的是特殊的服务对象，其工作的好坏直接关系到社会养老事业的发展和社会精神文明建设及社会的安全稳定。随着人口老龄化问题的日益显现，“空巢”老人越来越多，而赫山区内没有一所上规模、高端的养老院，难以满足供养对象的需要，因此加快该项目建设是十分必要的、紧迫的。
1、项目建设是贯穿中共十八大提出加快改善民生，着力促进社会公平主义的重要举措
在党的十八大报告中明确提出，要“加强老龄工作”。《中共中央国务院作出关于加强老龄工作的决定》中指出，老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们作出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，也是国家和社会主义义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。
益阳市福寿乐园老年公寓颐养中心新建项目作为一项社会事业，同时也是解决民生问题的具体体现。中外历史表明，民生问题解决得如何，关乎社会发展与政局稳定，而民生问题的不断改善则会成就整个社会的和谐。因此，益阳市福寿乐园老年公寓颐养中心的新建是加快推进以改善民生为重点的社会建设的需要。
2、项目建设是减轻现实社会养老矛盾的客观要求
赫山区的养老方式大致与全国相同，多是以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充的现代养老方式。但是，人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升，将使现行的家庭养老模式发生困难。一方面，人口老龄化普遍产生了四位老人、一对年轻夫妇、以及一个未成年小孩，这样一种家庭结构模式；另一方面，也导致养老抚养比从1964年的6.3%逐渐上升到2000年的10.1%，以及未来2050年的33%。在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料及精神安慰等方面严重缺乏。特别是还有一部分失独、失能、半失能老人的护理、服务等，依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。因此，探索建立集中供养的机构养老，对缓解乃至解决这一社会现实矛盾，是非常有必要。
3、项目建设是践行科学发展观、建设和谐社会的必然要求
科学发展观强调以人为本，实现人的全面发展。老年人不仅不是社会的包袱，而应该是社会财富，是实现可持续发展的资源。随着社会不断发展，在近40-50年间，全区老龄人口群体也不断增大，因此，践行科学发展观，建设和谐社会，必须认真切实解决好养老问题。建立集中的敬老养老中心，其目的就是从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的营养结合和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，切实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全社会经济的健康、协调发展。
4、项目建设是加快当地社会服务、养老事业发展的需要
本项目实施后，将在很大程度上改善全区的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众排愁解难”。因此，项目建设十分必要。
5、是投资方自觉承担社会责任和义务的表现
目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立机构养老院，发展老年养护楼、养老院和老年护理院，在农村加强敬老院建设；同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。我们生存在这个时代，应该抓住这次历史机遇，为实现共同愿景，自觉承担一定的社会责任和义务。
二、项目概况及区位
（一）项目概况：益阳市福英农林开发服务有限公司于2015年11月经益阳市工商行政管理局和赫山区民政局批准成立，属民办非企业单位，主要从事老年人托管、颐养、生产生活的的社会养老机构。近年来随着社会人口老龄化的日趋严重，越来越多的空巢、高龄、失能、失智、孤独老人需要得到社会关注，养老问题面临新的挑战，养老床位异常紧张。益阳市福英农林开发服务有限公司计划投资18000万元，按照养护1000名老年人的规模进行建设。
1、建设内容与规模
根据民政部规划财务司、全国老龄工作委员会办公室、民政部社会福利和慈善事业促进司、中国老龄科学研究中心主编的《老年人居住建筑设计标准》，该颐养中心建设项目的建设由老年公寓、寿星院、老年医院、老年活动中心及附属配套用房组成。项目总建筑面积20000平方米，包括土建工程、装饰装修工程、安装工程、相关设备的采购及配套设施建设。
2、实施进度
本项目严格按照国家有关项目程序进行，本项目自可研报告编制报批，建设期为24个月，为2017年2月—2019年2月。
3、投资估算与资金筹措
该项目建设总投资18000万元，资金来源全部为企业自筹。
4、主要建设条件
1、项目建设符合《湖南省人民政府关于加快发展养老服务业意见的通知》和《赫山区国民经济和社会发展第十三个五年规划》。
2、项目建设用地已落实。该项目建设用地各项手续正在办理，，建设用地符合土地利用总体规划。
3、项目建设的基础设施配套条件较好。场址区域交通通畅便利，区位条件较好。施工用水和用电只需要做相关管道、管线从区域内现有管网接入即可使用，工程区域施工供电、供水有保证。
（二）区位
1、选址原则
项目选址应符合城市规划要求，并满足以下条件：
一是符合赫山区市城市总体规划；
二是地形平坦、工程地质和水文地质条件较好，避开自然灾害易发区；
三是交通便利，供电、给排水、通讯等市政条件较好；
四是便于利用周边的生活、医疗等社会公共服务设施；
五是避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定。
2、项目选址
项目选址于益阳市岳家桥镇石牛坝村，该区域环境优美，道路通畅，绿化率高，基础配套设施完善。
本项目建设用地不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作，规划用地性质为社会福利用地。
总之，本项目建设具备交通便利、用地保证、电力充沛、用水充足、劳动资源丰富，资金来源明确，各项管理配套工程到位的有利条件，具备了建设实施的各项条件。
三、项目建设的条件和资源
（一） 自然条件
1、地理位置
赫山区，原名益阳县，1995年改县为区，位于湘中偏北，地理坐标为：北纬28°16′至28°53′，东经112°11′至112°43′。地处洞庭湖畔，东邻湘阴、望城，南界宁乡，西接桃江，北临资水，是全市的政治、经济、文化中心，区位条件优越。区境西南为雪峰山余脉，最高点碧云峰海拔502米；中部地面起伏平缓，丘岗与平原相间；东北部为滨湖平原，平坦开阔，耕地连片，土壤肥沃，为全区主要农产品基地。
2、水文地质条件
项目拟建场地属于平原地貌，地基土主要以砂性粘土为主，质地适中，根据区域地质资料，场地内无全新世活动断裂发育，属稳定场地。
根据国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》，赫山区地震动峰值加速度为0.05g，地震烈度为VI度。
项目区地下水水质较好，对各种砼均无侵蚀性。
3、气候条件
赫山区气候宜人，条件良好。赫山区属中亚热带大陆性季风湿润气候，热量丰富，阳光充足，雨水充沛，冬季严寒期短，夏季暑热期长。年平均气温16.9℃，最冷月平均气温4.40℃，最热平均气温29.10℃，历年最高气温39.2℃，历年最低气温-13.00℃。春、秋季气温变化剧烈。春季乍暖乍热，气温升降呈周期性变化，寒潮入侵，气温骤降，并常伴以大风和连绵阴雨，寒潮过后，气温急升。秋季受北下冷空气影响，降温快，9月常出现寒露风天气；冬季寒潮频繁，是湖南省低温地区之一。
由于无霜期长对本项目施工有利，但夏季多暴雨、天气炎热给施工造成一些影响。
（二） 社会条件
本项目建设大大改善赫山区社会福利基础设施功能，是一个利国利民的项目，得到地方政府和人民群众的大力支持，有良好的社会基础和条件。
1、公用设施条件
供水：通过城市自来水管网供水，可以满足项目用水需要，生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。
供电：本项目由城市电网供电，可以满足项目建设及运营需要。
电信：该区域电信设施可充分满足项目通讯需要。
交通：该项目交通十分便利。
2、建筑材料及运输条件
项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。
建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。
3、用地条件
该项目建设没有涉及居民拆迁安置工作，建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。
项目建设符合赫山区国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。
4、建筑施工条件
该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。
总之，本项目建设具备交通便利、用地保证、电力充沛、用水充足、劳动资源丰富，资金来源明确，各项管理配套工程到位的有利条件，具备了建设实施的各项条件。
四、项目前期工作
目前，该公司已在赫山区进行工商注册，完成开户许可，建设项目已完成规划选址意见、环评批复、可研报告和立项批复等，现正在进行申报用地预审，计划于2017年2月开工建设。
五、项目建设内容及发展目标
（一）建设内容。
该颐养中心建设项目的建设由老年公寓、寿星院、老年医院、老年活动中心及附属配套用房组成。项目总建筑面积20000平方米，包括土建工程、装饰装修工程、安装工程、相关设备的采购及配套设施建设。
本项目严格按照国家有关项目程序进行，本项目自可研报告编制报批，建设期为24个月，为2016年10月—2018年10月。
该项目建设总投资18000万元，资金来源全部为企业自筹。
（二）发展目标
本项目的建设从当地实际出发，立足当前，兼顾发展，因地制宜，合理的确定了建设水平。项目通过建立集中的养老场所，从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，切实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。
项目实施后，将在很大程度上改善赫山区的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求，具有显著的社会效益和一定的经济效益，对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
六、项目投资预算与市场预测
（一）投资预算
本项目的投资估算造价是根据可行性研究报告的规划内容进行编制，费用的发生涵盖了从项目建议阶段到工程完工交付使用的整个建设过程。本项目总占地面积为20000㎡，投资估算主要包括设计红线范围内的建筑工程费、安装工程费、室外工程费、配套设施费、工程建设的其他费用和基本预备费。本项目建设投资估算为18000万元。资金来源为全部自筹。
（二）市场预测
一是随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，2015年我国老年人达2.2亿；再过5年，我国老年人口将达到2.6亿;再过10年，将达到近3亿;再过20年，将达到3.5亿;再过35年，将达到4.8亿，届时，总人口中的30%将是60岁以上的老人。老龄人口的增长意味着各种养老需求的快速增长，养老供求矛盾也日益加剧和社会养老负担不断加重，同时也意味着政府职责的巨大承担和社会事业发展重点领域的凸显。二是高龄化趋势加剧使养老保障和服务压力剧增。到2020年80岁以上高龄人口达3100多万人，2050年接近1.1亿。高龄化意味着健康状况低下，同时对养老保障提出了更高的要求。三是老年人空巢家庭多加重了社会养老负担。近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26%，一些大城市的空巢老人问题更为突出。四是失能老人比例上升凸显长照服务的短缺，急需专业化的康复护理等服务。2014年失能、半失能老人约为4000万人，接近老年人总数的19%。同时全国独居老人的比例也从1987年的近4%上升到12%。这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。市场景气，潜力巨大。
随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题。
目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务；保健指导，36.8%的老人需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老人需要，仅有14.8%的老人得到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有7.6%的老人得到服务；应急服务，45.1%的老人需要，仅有0.7%的老人得到服务。
从上我们可以清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发老年公寓颐养中心必然会有巨大的市场潜力。
据统计，赫山区有近90万的人口，其中60岁以上的老人已将近4.3万人，并呈加速增长的趋势。养老问题已成为亟待政府关注和解决的重要社会问题。老年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年养老院成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。
目前全区养老服务事业发展相对滞后，与其它县市相比有较大的差距，全区没有一所大型的高端养老服务机构，现有的养老机构数量少、规模小，而且大多设施简陋、管理简单，远远不能满足全区老年人日益增长的多层次的服务需求。兴建一所规模较大、管理科学、设施齐全的现代化老年公寓颐养中心，是社会形势发展的必然趋势，是促进社会和谐的“民生工程”，也是广大老年人的迫切需要。
据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即“421”家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人。随着老人教育水平、专业能力及综合素养的提升，追求自身的幸福标准、提倡有质量的养老和个性化养老要求，也促成老年人开始审视更具有个性化的生活养老场所，养老的目标从单纯地追求“老有所养”向“老有所乐”“老有所用”等维度扩展，彰显老人在追求基本生活满足的前提下，对老年精神生活的向往。
项目实施后，将在很大程度上改善赫山区的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求，具有显著的社会效益和一定的经济效益，对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
益阳市福寿乐园老年公寓颐养中心建设项目是社会公益事业，公司可服务接纳1000位老年人，同时可享受国家政策补贴，项目在运作上按市场模式，通过投资建设生态农庄，收益可观，抗风险性强。但社会效益明显：减轻政府、家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这一弱势群体实现“老有所养，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医”，该项目属于劳动力密集型，对老年人的服务与生活管理需要大量的人力资源，项目的运营可以解决250名下岗职工和就业困难群体的就业和再就业的问题。
七、项目单位与联系方式
（一）项目单位及联系方式
益阳市福英农林开发服务有限公司
周福林 13574714549
（二）招商联系单位及联系方式
益阳市赫山区发展和改革局
张献波 13973772594
主办单位：益阳市人民政府台湾事务办公室
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