通州区永顺镇朝通嘉园的多位业主近日向本报反映，该小区于2023年底按照程序成立了小区物业管理委员会，此后召开临时业主大会通过了不再接受小区原物业事实物业服务、选聘新物业等议题。可是2025年1月6日新老物业交接日，老物业却没有配合新物业办理交接入驻。不可思议的是，3月19日老物业还贴出了告知书，称将继续留在小区提供服务并调整2025年物业费的收费标准。
业主反映，由于新老物业交接不畅，小区的一些维护和修缮工程已陷入迟滞。在历经两个多月的拉扯，消耗了大量精力后，业主迫切希望相关部门支个招儿，让新老物业尽快移交彻底，确保小区物业服务早日步入正轨。
反映
老物业消极应对 交接一拖再拖
“我们小区去年就选出了新物业，但直到今天也没有完成交接，很多事情都因此陷入迟滞。”杨女士是小区物管会的一名委员。她告诉记者，2024年10月小区召开临时业主大会，选聘北京博成隆祥物业管理有限公司（以下简称博成隆祥物业）成为小区的新物业，并与其签订了物业服务合同。2024年11月7日小区物管会向原物业北京祥云仁合物业管理有限公司（以下简称祥云仁合物业）发送了撤场通知函，要求其于2025年1月6日前完成撤场、交接事宜。但时至今日，尽管经过相关部门多次协调，交接工作仍陷困局，由此产生的混乱局面令业主们深感苦恼。
朝通嘉园小区位于通州区永顺镇，建成于2003年，共有6栋居民楼439户。自2016年起祥云仁合物业开始为该小区提供物业服务。业主王女士表示，近几年物业服务一直不如人意，小区环境逐渐走向脏乱差，“垃圾清运不彻底，边角地带杂物堆积，污水管道堵塞，业主车辆车胎被扎……我们多次向物业投诉，但都没有改观。”
由于物业服务令诸多业主不满，2023年12月在永顺镇政府的指导下，朝通嘉园小区成立了物业管理委员会，而后接连召开了三次临时业主大会，会上就“是否继续接受北京祥云仁合物业管理有限公司事实物业服务”，“是否授权物管会选聘3家候选物业公司，提交下次业主大会表决”及“共同决定朝通嘉园小区选聘物业服务企业事项”等议题进行投票。其中上述三项议题均以高票通过。
依流程选聘新物业后，新老物业交接工作却逐渐陷入困局。《北京市物业管理条例》规定，业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域。“对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。”物管会成员向记者反映，2024年11月11日，物管会与博成隆祥物业正式签订物业服务合同，但老物业一直消极应对交接工作，甚至多次拒收物管会及相关政府部门对其发送的通知函，“原定于今年1月6日进行物业管理交接工作，也由于老物业不配合，只能一拖再拖。”
困境
管道塌陷污水倒灌无人维修
“1月6日我们按照约定来到了现场，但是后续交接工作并不顺利。”负责朝通嘉园小区的博成隆祥物业经理表示，包括业主信息、建筑规划图、竣工图等相关资料都未移交，这给后续物业服务的开展带来不便。
除了资料移交不畅外，小区配套用房及设施设备的交接也久拖未决。在小区入口旁边有一间活动板房，墙上贴着几张纸，上面写着“博成隆祥物业办公室”的字样。这间活动板房只有约20平方米，屋内摆放着两张办公桌，一张木板床以及一个摆放杂物的架子，5名工作人员在里面办公显得十分拥挤。由于空间有限，笤帚、墩布等保洁工具只能摆放在墙角处，锤子、管线、疏通机等必要的维修设备则只能塞在床底下。
“正常来说，我们这个项目要8到10位工作人员。由于缺乏配套办公用房，我们只能在这里先配备了包括维修工、保洁在内的5名工作人员。下班后只能有一人在此值守，其余工作人员都需要回到6公里外的宿舍居住。一旦夜间有值班人员无法独自应对的突发情况，我们只能从别的地方再临时调人来帮忙。”物业经理说。
负责日常维修的工作人员告诉记者，由于小区的规划图、管线走向等情况他们都不掌握，配电室等设备间也不在手中，他们的维修服务只能局限于居民家中，对于公共区域的维修、排险则无从下手。
朝通嘉园小区的居民楼共有7层，其中地上6层、半地下室一层，均有居民居住，半地下室的居民饱受污水渗漏困扰。在1号楼4单元的半地下室，污水已有脚面深，两侧的墙皮也因长期环境潮湿出现了大片脱落的痕迹。楼梯最深处储物室已被污水环绕，铁门底部锈迹斑斑，想要进出则只能蹚污水。在该楼6单元居民展示的视频和照片中，渗漏的污水不但灌满了半地下室的阳台，就连卫生间的马桶也因污水倒灌而满冒。居民表示，类似的情况已经持续了好几年，但一直未能得到解决。
据新物业的工作人员介绍，根据摸排，污水管道破损塌陷可能是造成污水渗漏的主要原因。“小区内的污水要靠管道的高低差往外排，但如果1号楼南侧的污水管道塌陷，污水外排时在此受阻，便会顺着塌陷后的缝隙流入地下室公共空间或倒灌回居民家中。”由于缺乏相关资料，新物业难以制定相应维修方案。“即便知道该怎么修，在没有完成移交前我们也很难正式入场动工。半地下室满冒时，我们只能拿着桶协助业主清掏污水。”
记者了解到，自1月6日新老物业交接日至今，新物业未能完成入驻，老物业在此期间也在提供污水井清掏、卫生清理等相关工作。一些业主对老物业的动机产生了质疑。更不可思议的是，3月19日老物业还在小区多个单元门上张贴了告知书，称将继续留在小区提供服务并将下调2025年物业费的收费标准。
建议
行政手段和法律诉讼双管齐下
针对新老物业交接相关问题，记者分别联系到了通州区住建委及永顺镇政府。
永顺镇政府表示，老物业曾就朝通嘉园物管会及临时业主大会合法性提出质疑，并拒绝开展后续交接工作，导致新物业至今仍未能正式入场开展服务工作。在此过程中小区多数业主要求老物业尽快退出，支持新物业全面接管，由此引发了有关物业更换的矛盾纠纷。经核实，此次朝通嘉园物业管理委员会的组建、备案以及此前三次临时业主大会的召开以及达成的相关决议均合法有效。
通州区住建委表示，根据《北京市物业管理条例》规定，对物业服务人拒不移交有关资料或财物的，由区住房和城乡建设或房屋主管部门处以1万元以上10万元以下的罚款；对拒不退出物业管理区域的，处以每日1万元的罚款。目前区住建委已对其相关违法行为展开立案调查，后续将通过行政处罚等手段持续督促老物业撤场并完成交接。
据了解，根据民法典相关规定，原物业服务人拒不办理交接手续的，在完成移交前应当维护小区正常秩序，但不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。针对祥云仁合物业仍在小区内张贴收费通知一事，朝通嘉园临时业主大会已决定不再接受祥云仁和物业的服务。
永顺镇政府表示，下一步将积极与小区物管会、业主及区级相关部门沟通，通过行政手段及司法手段进一步推动新老物业交接问题得到解决。
遭遇新老物业交接困境的小区，除了等待行政处罚，业主还能怎么办？物业维权专家陈凤山认为：“业主需要注意维权行为的合法性。在新老物业的交接过程中，如果出现障碍，业主们可以向属地、住建部门以及公安机关寻求帮助，在必要的时候向人民法院提起诉讼，通过合理合法的方式维权。有关部门应积极履职，在此过程中严格监督并杜绝老物业可能存在的违法行为，为小区居民创造安全和谐的生活环境。”
来源：北京日报 记者：陈圣禹
北京市人民政府台湾事务办公室
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