海南征求规范住宅小区公共收益管理意见

　　海南日报全媒体记者孙慧

　　5月26日，海南省住房和城乡建设厅在官网发布《关于规范住宅小区公共收益管理的指导意见(试行)(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)向社会征求意见，《意见稿》对小区公共收益的归集、使用、管理全流程作出系统性规范，进一步规范住宅物业公共收益的管理，维护业主合法权益。

　　一、明确公共收益范围和来源

　　《意见稿》提出，所称公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分(包括共用部位、共用设施设备，以下简称共有部分)依法开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本费用后获得的收益。

　　公共收益属于业主共有，收入来源涵盖十大类别：一是业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告产生的收益;二是利用业主共有道路、公共场地停放车辆产生的收益;三是利用住宅小区共有场地设置电动自行车、新能源汽车充电设施所收取的场地使用费、充电服务费等收益;四是利用业主共有场地开展商业活动及投放设施等所得的收益;五是利用业主共有的会所、游泳池(馆)、健身室(馆)、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收益;六是对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的进场费或场地使用费;七是处置经业主大会同意报废的共用设施设备回收残值产生的收益;八是相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金等;九是公共收益增值收益(包含利息等法定孳息);十是其他依法属于全体业主的公共收益。

　　二、明确公共收益如何管理

　　公共收益是否全部属于业主，该如何分配?《意见稿》提出，建设单位、物业服务人或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收益，在扣除管理成本之后获得的收益属于业主共有。共收益分配事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

　　公共收益如何管理?《意见稿》提出，业主大会成立前，临时管理规约、前期物业服务合同有相关约定的，物业服务人可根据约定作为管理主体代为管理住宅小区公共收益。在物业管理委员会或者居(村)民委员会监督下，征求业主意见并形成业主共同决定后，也可由物业服务人作为经营管理主体;未依法征得业主同意的，物业服务人不得擅自利用业主的共有部分从事经营活动。

　　业主大会成立后，利用业主的共有部分从事经营活动，公共收益的管理、使用和分配应当由业主共同决定，并在管理规约或物业服务合同中作出约定。经业主大会授权，业主委员会可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务人经营;自行经营的，应当将经营事项告知物业服务人;委托物业服务人经营的，应当约定公共收益的分配比例，分配比例不得损害业主利益。委托物业服务人经营的，委托经营期限原则上不得超过物业服务合同中约定的合同期限;业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会经营的，授权经营期限原则上不得超过业主委员会或者物业管理委员会任期。

　　委托物业服务人经营管理的，物业服务合同(包括前期物业服务合同)内容应当包括共有部分经营管理事项，并明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计、使用范围和使用限额等内容。其中物业服务人的经营管理收益应当在物业服务合同中予以约定。

　　三、明确公共收益可使用范围

　　公共收益放到哪里管理?《意见稿》提出，住宅小区的公共收益应当建立管理制度，收支情况单独列账或设立单独账户，或者由业主委员会与物业服务人设立共管账户。一个物业管理区域设立一个公共收益专项账户。

　　公共收益如何使用?《意见稿》提出，经业主共同决定，公共收益可用于以下情形：一是补充住宅专项维修资金;二是公共设施设备维修，共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用和共用设施设备保险费用;三是业主大会筹备及业主大会、业主委员会或者物业管理委员会日常工作经费;四是抵扣应当由业主支付的物业服务费用、水电公摊费用;五是委托第三方账务记账费、审计费、法律服务费、招标代理费等;六是电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等业主共有设施设备增设费用;七是其他与小区公共利益相关的费用;八是满足以上所有项目的结余部分，可按照专属面积比例分配给全体业主。

　　《意见稿》还提出，任何单位、组织或者个人不得违法违规侵占公共收益。公共收益使用必须符合规定程序，《意见稿》对住宅小区业主大会成立前后如何使用公共收益都明确了规定程序。《意见稿》还明确要求每半年公示一次收支情况，于每年1月底、7月底前在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于30日，同时须通过业主微信群等渠道同步告知全体业主。业主对公示内容有异议的，经营管理主体须在7个工作日内予以答复。

　　公共收益还要按照会计制度相关规定进行审计。如查出有挪用、侵占或者损害公共收益违规违法行为的，将依照相关法律法规给予处罚;涉嫌犯罪的，依法将线索移送公安机关。

　　据悉，此次征求意见时间为2026年5月26日至6月7日，社会各界可通过书面扫描件或电子邮件方式反馈意见，电子邮箱：zjtfcc@163.com。

　　来源：海南日报客户端